2026두30078   양도소득세부과처분취소   (나)   파기환송

[일시적으로 2주택을 보유한 원고가 종전 주택의 양도에 관하여 1세대 1주택 특례 규정을 적용하여 양도소득세 신고를 하였으나, 피고는 원고의 세대원 전원이 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 신규 주택으로 이사 및 전입신고를 하지 아니하여 1세대 1주택 특례 규정을 적용할 수 없다는 전제에서, 양도소득세를 부과한 사건]

◇구 소득세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’) 제155조 제1항 제2호 단서가 신규 주택 취득 후 임대차 기간을 임대인 및 임차인 간의 약정으로 연장한 경우에까지 적용되는지 여부(소극)◇

  1. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 등 참조).

  2. 구 소득세법 제89조 제1항 제3호는 ‘다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택과 주택부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니한다.’라고 규정하면서, 가목에서 ‘1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택’을, 나목에서 ‘1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하는 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택’을 각각 들고 있다. 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 본문은 ‘법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다.’라고 규정하고 있고, 제11항은 ‘법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대 1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.’라고 규정하고 있다.

  그리고 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 전문은 1세대 1주택의 특례에 관하여 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.’라고 규정하고 있다. 이에 따라 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 본문 및 각 목은, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 ‘신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마칠 것’(가목)과, ‘신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것’(나목)의 요건을 모두 충족하여야 한다고 규정하고 있고, 위 제2호 단서는 ‘신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 위 가목 및 나목의 기간을 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.’라고 규정하고 있다.

  3. 위 각 규정의 문언 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하면, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용되기 위한 신규 주택 전입요건에 관하여 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 경우의 특칙을 규정한 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서에서 말하는 ‘그 임대차기간이 끝나는 날’은, 종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 시점을 기준으로, 신규 주택의 양도인인 기존 임대인과 기존 임차인 사이에 적법하게 체결되어 존속하는 신규 주택 관련 임대차계약에서 정한 ‘임대차기간 종료일’을 의미한다. 따라서 종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 이후에 기존 임차인과 사이에 임대차기간을 연장하거나 이를 갱신하기로 하는 약정을 체결한 데 따른 임대차기간의 종료일은 여기에 포함되지 않는다고 보아야 한다. 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서 중 ‘신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.’라는 부분은 위와 같은 취지를 확인하는 규정이다. 한편 종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득하면서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 신규 주택에 관한 기존 임대인의 지위를 승계하였는지 여부는, 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서의 법문언에 따라 그 전입요건의 충족 여부를 판단하는 데에 영향을 미치지 않는다.  

☞  원고가 종전 주택을 보유하던 중 2020. 9. 7. 신규 주택을 취득한 다음 2020. 12. 23. 종전 주택을 매도함. 원고는 2021. 3. 13. 신규 주택에 기존에 거주하던 임차인과 임대차 계약 기간의 만료일을 기존의 2021. 10. 9.에서 2022. 6. 7.로 연장하는 합의를 하고 신규 주택 취득 후 약 1년 반이 경과한 다음인 2022. 6. 7. 신규 주택에 이사 및 전입신고를 하였음. 이후 원고는 종전 주택의 양도에 관하여 구 소득세법 시행령 제154조 제11항, 제155조 제1항의 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하여 양도소득세 신고를 하였으나, 피고는 원고의 세대원 전원이 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 신규 주택으로 이사 및 전입신고를 하지 아니하여 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 수 없다고 전제하고 원고에게 양도소득세를 부과하자, 원고는 종전 주택의 양도가 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 신규 주택 전입요건을 충족하지 못하였더라도 실질적으로 1세대 1주택의 양도에 해당하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다고 주장하며, 양도소득세 부과처분의 취소를 구한 사안임  

☞  원심은, 원고가 신규 주택의 기존 임차인과 ‘계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 이 사건 신규 주택을 명도할 것을 약정’하였는바, 이로써 이 사건에서 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서에서 정하는 ‘그 임대차기간이 끝나는 날’은 신규 주택의 기존 임대차계약에서 정한 임대차기간이 별도의 계약갱신 없이 위와 같이 연장된 2022. 6. 7.로 보아야 하고, 신규 주택에 관한 기존 임대차계약의 종료일이 연장된 2022. 6. 7.이 이사 및 전입신고의 기한이 되는데, 이때까지 원고 세대 전원이 신규 주택으로 이사하고 전입신고를 마친 이상, 원고는 종전 주택의 양도와 관련하여 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 신규 주택 전입요건을 충족하였다고 보아야 함에도, 이와 달리 일시적 1세대 2주택에 관한 비과세 특례가 적용되기 위한 위 전입요건이 불비되었음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다고 판단하였음  

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 신규 주택 취득 이후에 원고가 그 기존 임차인과 사이에 별도로 체결한 약정으로 연장된 임대차계약 종료일인 2022. 6. 7.을 기준으로 삼아, 종전 주택의 양도에 관하여 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용되기 위한 신규 주택 전입요건이 충족되었는지 여부를 판단할 수 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함