간호사로 일하고 있는 임안나씨는 경기도 수원시에 있는 한 아파트에서 보증금 2억7,000만원에 전세로 살고 있습니다. 그런데 최근 전세만기가 다가오자 혹시라도 집주인이 보증금을 올려달라고 하지 않을까 내심 걱정을 하고 있었는데요. 아니라 다를까 집주인에게서 보증금을 3,000만원 올려달라는 문자 메시지를 받았습니다. 집주인의 연락을 받은 임안나씨는 증가한 3,000만원은 그 동안 성실하게 저축한 돈과 부모님의 지원으로 해결하면 되겠는데 올려준 보증금은 어떻게 해야 보호 받을 수 있을지 몰라 걱정이 되었는데요. 어떻게 해야 할까요?
기존 계약서는?
기존 보증금 2억7,000만원 적혀있는 기존 계약서는 버리지 말고 반드시 잘 보관하고 있어야 합니다. 이유는 기존 계약서는 기존 보증금 2억7,000만원을 보호 받을 수 있는 증빙서류이기 때문입니다.
계약서 작성방법
방법. 새로운 계약서를 쓰시되 특약사항을 기재해 주세요.
보증금란에 기존 보증금의 금액 2억7,000만원과 올려준 보증금의 금액 3,000만원을 합한 금액인 3억원이 적힌 새로운 계약서를 작성한 후 동 주민센터를 방문하여 해당 계약서에 확정일자를 받는 방법이 있습니다. 물론, 이 때에도 계약서의 특약사항란에 ‘해당 계약서는 00년00월00일에 올려준 보증금 000만원에 대한 계약서 임’이라는 특약사항을 기재해야 합니다. 이 방법은 해당 계약서만으로도 한눈에 기존의 보증금 금액이 얼마인지를 알 수 있기 때문에 가장 좋은 방법입니다.
잘못 작성하는 사례 1. 예전 계약서에 금액만 수정하면 보호 받을 수 없습니다.
기존 계약서의 보증금란 금액 2억7,000만원을 빨간 줄로 긋고 기존 보증금의 금액 2억7,000만원과 올려준 보증금의 금액 3,000만원을 합한 금액 3억원으로 고쳐 쓴 후 동 주민센터에서 확정일자를 받는 방법이 있는데요. 한 번 확정일자를 받은 기존 계약서에 다시금 확정일자를 받을 수 없으므로[등기선례 예규번호 제 8-396호(제정일 2005.11.16)] 이 방법은 잘못된 것입니다. 다시 말해, 이 방법으로는 올려 준 보증금의 금액을 보호 받을 수 없습니다.
잘못 작성하는 사례 2. 오른 전세금만 추가로 계약서로 작성하는 경우
보증금란에 올려준 보증금 3,000만원이 적힌 새로운 계약서를 작성한 후 동 주민센터를 방문하여 해당 계약서에 확정일자를 받는 방법이 있습니다. 물론, 계약서 특약사항란에 ‘해당 계약서는 00년00월00일에 올려준 보증금 000만원에 대한 계약서 임’이란 특약사항을 기재해야 합니다. 그러나 이 방법은 해당 계약서만으로는 한눈에 기존의 보증금 금액이 얼마인지를 알 수 없기 때문에 추천할만한 것은 못됩니다.
확정일자를 새로 받으면 기존 확장일자의 효력이 사라진다?
기존 보증금 2억7,000만원에 대한 확정일자가 2012년 9월 30일인데 올려준 보증금으로 인해 새로 작성한 계약서에 2014년 9월 30일자로 확정일자를 또 받으면 기존 2012년 9월 30일자부 확정일자의 효력은 사라지고 2014년 9월 30일자부 확정일자의 효력만 남게 되어 확정일자의 순위가 밀린다고 알고 있는 경우가 있으나 그렇지 않습니다. 기존 2012년 9월 30일자부 확정일자는 기존 보증금 2억 7,000만원을 보호해주는 확정일자로서의 효력을 그대로 가지고 있으며 새로운 2014년 9월 30일자부 확정일자는 올려준 보증금 3,000만원을 보호해주는 효력을 가지고 있기 때문입니다.
사례 ) 해당 아파트 보증금 및 대출 현황
기존 보증금 2억 7,000만원 / 2012년 9월 30일 확정일자
아파트 담보대출 5,000만원 / 2013년 9월 30일 근저당권설정
올려준 보증금 3,000만원 / 2014년 9월 30일 확정일자
아파트 담보대출 2,000만원 / 2015년 9월 30일 근저당권설정
해당 아파트가 경매로 팔렸을 경우 배당 순서
기존 보증금 2억 7,000만원 / 1순위
아파트 담보대출 5,000만원 / 2순위
올려준 보증금 3,000만원 / 3순위
아파트 담보대출 2,000만원 / 4순위
재계약시 필요한 서류는?
계약서
등기사항전부증명서 : 기존 임대기간 동안 설정된 근저당권이나 해당 주택의 소유권에 변동을 줄 수 있는 가압류, 압류, 소유권이전청구권 가등기, 소유권이전금지 가처분, 환매등기 등이 있는지를 확인하기 위해서 입니다.
임대인 신분증, 임대인 도장, 위임장(대리인이 집주인을 대신하여 계약하는 경우)
임차인 신분증, 임차인 도장
* 참고로 전세자금대출을 받아야 하는 경우에는 공인중개사사무소에서 여러 은행의 대출상담사를 소개 받아 그들 중 대출조건이 좋은 대출상품으로 대출을 받는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있는 방법입니다.
공인중개사사무소에서 재계약시 중개수수료는 얼마?
재계약의 경우 중개수수료는 현재 거래금액인 올려준 보증금 금액에 중개수수료율을 곱하여 나온 금액으로 정하기도 하고(임안나씨의 경우 3000만원 × 0.5% = 15만원), 지역에 따라서는 임대인과 임차인 각자에게 10만원 또는 5만원의 대서료만을 받는 경우도 있습니다. 간혹 일부 공인중개사사무소에서는 기존 보증금과 올려준 보증금을 합한 금액을 기준으로 중개수수료를 요구하는 경우도 있는데 이러한 경우에는 기존에 중개를 해 주었던 공인중개사사무소에서 재계약을 하는 것이 좋습니다.
법적 보증금 인상한도는 얼마?
주택임대차보호법 시행령 제8조 1항에서는 약정한 차임 등의 20분의1(0.05)의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없도록 규정하고 있으며, 2항에서는 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 추가로 증액청구를 할 수 없도록 규정하고 있습니다. 그러나 임대차기간 2년이 종료되면 임대인은 주택임대차보호법 시행령 제8조 1항과 무관하게 자신이 원하는 만큼의 보증금의 증액을 임차인에게 요구할 수 있습니다.
