45. 경매사건에 있어서 사실상 대리행위를 해주고 돈을 받은 경우

문 ● 저는 부동산공인중개법인을 운영하면서 부동산경매컨설팅업무를 수행하고 있습니다. 경매부동산을 매수하고자 하는 사람 가운데 법률적 지식이 부족한 사람들을 위하여 경매사건에 있어서 입찰가격을 결정하여 주고, 그에 따라 입찰표를 작성하게 하는 등 경매입찰을 사실상 대리해 주고 그 수수료 명목으로 경매 대상 부동산의 감정가격의 1% 상당 금액을 수수료 명목으로 받았습니다. 그러나 입찰서에 입찰명의인을 기재하여 제출하는 것은 입찰자 본인이 직접 하도록 했습니다. 이처럼 다른 사람의 경매를 도와주고 수수료를 받는 행위가 처벌 대상이 되는지 궁금합니다.

답 ● (1) 최근 경매경기가 과열현상을 보이고 있습니다. 은행금리가 낮아 돈이 갈 곳이 없자 소규모 아파트에 대한 경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 경매입찰자 수가 많아졌고, 낙찰가격도 매우 높은 선에서 결정되고 있습니다. 자칫 잘못하면 이런 상황에서는 시세보다 비싼 가격에 경락받는 경우도 있으니 조심해야 할 것입니다.

(2) 이와 관련하여 경매절차를 도와주는 부동산경매컨설팅회사가 많이 생겨났고, 경매절차를 대리해 주는 사람도 많이 늘어났습니다. 그런데 이러한 경매절차를 대리해 주고 그에 대한 대가로 수수료를 받는 행위가 변호사법 위반이 되는지 여부가 문제됩니다. 이에 관해서는 일반인들이 아직 자세한 법리를 모르고 있는 것 같습니다. 그래서 경매컨설팅회사에서 변호사 아닌 공인중개사가 경매절차를 컨설팅해 주고 사실상 경매절차를 대리해 주면서 수수료 명목으로 돈을 받는 경우도 있는 실정입니다.

(3) 결론적으로 경매사건에 있어서 입찰가격을 결정해 주고 경매과정에 관여하여 경매부동산을 경락받도록 해 주는 등 사실상 대리행위를 하고 수수료를 받는 행위는 변호사법 위반이 됩니다. 따라서 형사처벌 대상이 되는 것입니다. 그리고 그로 인해 얻은 이익은 몰수 또는 추징당하게 됩니다.

(4) 대법원은 변호사법에서 말하는 대리에는 본인의 위임을 받아 대리인의 이름으로 법률사건을 처리하는 법률상의 대리뿐만 아니라, 법률적 지식을 이용하는 것이 필요한 행위를 본인을 대신하여 행하거나, 법률적 지식이 없거나 부족한 본인을 위하여 사실상 사건의 처리를 주도하면서 그 외부적인 형식만 본인이 직접 행하는 것처럼 하는 등으로 대리의 형식을 취하지 않고 실질적으로 대리가 행하여지는 것과 동일한 효과를 발생시키고자 하는 경우도 당연히 포함된다고 보고 있습니다. 또한 경매절차는 거래당사자간의 거래행위에 의하여 목적물을 취득하는 절차가 아니라 집행법원이 소유자의 의사에 반하여 목적물을 강제로 환가하는 절차이어서 거기에는 부동산중개업법 제2조 제1호 소정의 중개가 개입할 여지가 전혀 없다고 판단하고 있습니다.

(5) 따라서 부동산중개업법 시행령 제19조의 2 제2호에서 말하는 경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선의 개념은 이를 중개에 있어서의 그것과 유사한 것으로 보아 의뢰인을 위하여 입찰을 대리하는 등 경매 대상 부동산의 취득을 위하여 법원에서 행하는 경매절차에 구체적으로 개입하여 적극적인 활동을 하는 것까지를 포괄하는 개념으로 이해할 수는 없고, 이는 어디까지나 경매 대상 부동산에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그 권리관계나 거래 또는 이용제한 사항 등 부동산중개업 제17조 제1항 및 동법 시행령 제22조 제1항 제1호 내지 제3호 소정의 사항을 확인 설명해 주는 한편 그 경제적 가치에 관하여 정보를 제공하고 조언하는 등의 방법으로 경매절차에 개입하지 않고 그 취득을 도와주는 것만을 의미하는 것으로 이해하여야 한다고 판단하였습니다(대법원 2001. 4. 13. 2001도790 판결 참조).

(6) 그러므로 귀하의 행위는 변호사법 제90조 제2호에서 말하는 대리에 해당할 뿐 부동산중개업시행령 제19조의 2 제2호에서 말하는 경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선에는 해당하지 않는 것이므로 변호사법위반죄로 처벌됩니다.