2022다204333   소유권이전등기   (라)   파기환송(일부) 

[공공건설임대주택의 임차인인 원고들이 임대사업자 지위를 승계한 새로운 임대사업자 또는 그 자와 신탁계약을 체결한 신탁회사 등을 상대로 구 임대주택법에서 정한 우선 분양전환권자의 지위에 기한 매도청구권의 행사에 따른 소유권이전등기 등을 청구한 사건]

◇임대사업자가 공공건설임대주택에 관하여 제한물권 설정 등 처분행위 금지에 관한 부기등기를 마친 이후 담보신탁을 설정한 경우 그 신탁계약 및 이에 기한 소유권이전등기의 효력(무효)◇

  구 임대주택법 제18조는 제1항에서 ’임대사업자는 임차인이 동의하지 않는 한 임대주택에 관하여 분양전환 이전까지 담보물권 등을 설정하는 행위를 하여서는 아니 된다‘고 규정하고, 제2항에서 ’임대사업자는 소유권보존등기신청과 동시에 제1항에 따른 임대주택에 관하여 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류·가압류·가처분 등을 할 수 없는 재산임을 부기등기 신청하여야 한다’고 규정한다. 또한 제3항에서 ‘이미 소유권보존등기를 마친 후 임대 중인 임대주택의 임대사업자는 제2항과 동일한 내용의 등기를 신청하여야 한다’고 규정하고, 제4항에서 ‘제2항에 따른 부기등기일 후에 해당 임대주택에 관하여 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등을 하면 그 효력이 없다’고 규정한다. 이러한 규정의 취지는, 임차인이 장차 분양전환에 의하여 유효한 소유권을 취득할 수 있도록 임대사업자의 임대주택에 관한 저당권 설정 등 일정한 처분행위를 금지하되 이러한 처분 제한으로 말미암아 제3자가 불측의 손실을 입는 것을 방지하기 위하여 일정한 금지사항의 취지에 관한 부기등기를 하도록 하고, 이러한 부기등기 이후에는 임대주택에 관하여 처분금지의 대상이 되는 담보권 설정 등을 원인으로 한 등기 내지 압류·가압류·가처분 등의 효력을 부정함으로써 임대사업자의 채권자들에 우선하여 임차인을 보호하려는 데에 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84335 판결 참조). 

   담보신탁은 위탁자가 금전채권을 담보하기 위하여 금전채권자를 우선수익자로, 위탁자를 수익자로 하여 위탁자 소유의 부동산을 신탁법에 따라 수탁자에게 이전하면서 채무불이행 시에는 신탁부동산을 처분하여 우선수익자의 채권 변제 등에 충당하고 나머지를 위탁자에게 반환하기로 하는 것을 내용으로 하는 신탁계약이다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012두22485 전원합의체 판결 등 참조). 담보신탁의 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 이행하지 못하면 신탁기간 중이라도 우선수익자의 요청에 따라 신탁재산이 매각되고 그 대금이 우선수익자의 채권 변제에 충당되는 경우가 있다. 만약 임대사업자가 임대주택에 관하여 담보신탁을 설정하는 것을 허용하게 되면 임대사업자가 우선수익자에 대한 채무를 이행하지 않을 경우 임대주택이 처분됨에 따라 임차인이 장차 분양전환을 통하여 임대주택의 소유권을 유효하게 취득하는 것을 방해하는 결과를 가져오게 된다. 이는 임대사업자의 임대주택에 관한 제한물권 설정 등의 일정한 처분행위를 금지함으로써 임대사업자의 채권자로부터 임차인을 보호하려는 구 임대주택법 제18조의 취지에 반한다. 따라서 임대사업자의 담보신탁도 임대사업자의 제한물권 설정 등 처분행위 금지에 관한 부기등기 이후에 설정되었다면 제한물권 설정 등과 마찬가지로 그 효력이 없다고 보아야 한다.

☞  원고 1은 공공건설임대주택인 이 사건 제1 아파트의 임차인이고, 원고 2는 이 사건 제2 아파트의 임차인임. ① 임대의무기간 경과 후 이 사건 제1 아파트는 피고 2에게 소유권이전등기가 마쳐진 후 피고 1에게 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 분양전환승인처분이 이루어진 후 원고 1은 이 사건 제1 아파트에 관하여 피고 2를 상대로는 구 임대주택법상 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기를 청구하고, 피고 1을 상대로는 피고 2를 대위하여 근저당권설정등기의 말소를 청구함. ② 이 사건 제2 아파트는 임대사업자 등록을 마친 피고 4에게 소유권이전등기가 마쳐진 후 신탁사인 피고 3에게 소유권이전등기 및 신탁등기가 마쳐졌는데, 원고 2는 이 사건 제2아파트에 관하여, ⓐ 주위적으로 피고 3이 매도청구권 행사의 상대방임을 전제로 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기를 청구하고, ⓑ 예비적으로 피고 3, 4 사이의 신탁계약이 무효임을 전제로 피고 4를 대위하여 피고 3을 상대로 소유권이전등기말소 또는 신탁계약 해지·종료를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하고, 피고 2를 상대로 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기를 청구함 

☞  원심은, 이 사건 제2 아파트에 관한 임대사업자 지위를 승계한 피고 4는 이 사건 제2 아파트에 관한 우선 분양전환권자로서 이에 관한 매도청구권을 취득한 원고 2에게 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기의무가 있으나, 피고 4와 피고 3 사이의 이 사건 제2아파트에 관한 신탁계약 및 그에 따른 피고 3 명의 소유권이전등기는 구 임대주택법 제18조에서 금지한 제한물권의 설정에 해당하여 무효라고 볼 수 없으므로, 원고 2의 피고 3에 대한 예비적 소유권이전등기말소청구 및 예비적 소유권이전등기청구는 이유 없다고 판단하였음 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 위 신탁계약은 담보신탁의 성질을 갖는 것이고, 이 사건 제2 아파트에 관하여 피고 4 명의로 금지사항 부기등기가 마쳐진 후에 위 신탁계약에 따른 피고 3 명의 소유권이전등기가 마쳐짐으로써 담보신탁이 설정되었으므로, 위 신탁계약에 따른 위 소유권이전등기는 구 임대주택법 제18조 제4항의 취지에 반하여 효력이 없다고 보아, 원고 2의 피고 3에 대한 예비적 소유권이전등기말소청구 및 예비적 소유권이전등기청구 부분을 배척한 원심 판단에는 임대주택에 관하여 설정한 담보신탁의 효력 등에 관한 법리오해의 위법이 있다는 이유로 원심판결 중 일부를 파기·환송함