2023다33   손해배상금등   (타)   파기환송(일부)

[임대주택법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 정당한 분양전환가격의 초과분 상당에 대한 부당이득반환 청구 사건]

◇1. 임대사업자가 우선 분양전환 대상자임을 전제로 공공건설임대주택을 우선 분양전환한 경우 우선 분양전환 요건의 구비 여부에 대한 증명책임의 소재(= 수분양자), 2. 명도 세대 입주자가 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’에 해당할 수 있는지 여부(원칙적 소극)◇

  구 임대주택법 제21조 제1항은 “임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.”라고 규정하면서 제4호에서 ’선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’을 우선 분양전환을 받을 수 있는 임차인 중 하나로 들고 있다. 여기서 말하는 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우는 구 「주택공급에 관한 규칙」(2010. 2. 23. 국토해양부령 제225호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법에 의하여 입주자로 선정된 경우로서 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 신청자가 적어서 남은 주택에 대하여 구 주택공급규칙 제4조에서 정한 주택의 공급대상에 해당하는 사람인지 불문하고 선착순으로 공급하였을 때 입주자로 선정된 경우를 의미한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결 등 참조).
  구 주택공급규칙 제3조는 제1항에서 “이 규칙은 사업주체가 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 적용한다.”라고 규정하고 있다. 제2항에서는 “제1항에 따른 주택 중 다음의 제5호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조․제21조의2․제22조 및 제29조만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 20호 또는 20세대 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제5호에서 “임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택(이하 ‘명도 세대’라 한다)”을 규정하고 있다. 위와 같은 규정에 비추어 볼 때, 명도 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제3조 제2항에서 정한 바에 따라 선정된 입주자이지, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법에 의하여 선정된 입주자가 아니다(다만 명도 세대 입주자라도 구 주택공급규칙 제3조 제2항 단서에 해당하여 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 입주자를 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 신청자가 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 선착순의 방법에 의하여 입주자로 선정되었다면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법에 의하여 선정된 입주자가 될 수는 있다).

☞  임대사업자인 피고로부터 공공건설임대주택인 이 사건 임대아파트 중 해당 세대를 우선 분양전환 받은 원고(선정당사자) 및 선정자들(‘원고 등’)은 피고를 상대로 구 임대주택법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 정당한 분양전환가격의 초과분 상당에 대한 부당이득반환을 구하고, 이에 대하여 피고는 원고 등이 명도 세대 입주자에 해당한다는 등의 이유로 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호에서 정한 우선 분양전환 요건을 갖추지 못하였다는 등으로 주장하며 다투는 사안임

☞  원심은, 피고가 원고 등에 대하여 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인에 해당한다는 신뢰를 부여하였고 우선 분양전환이 이루어지고 상당한 기간이 지난 상황에서 원고 등이 우선 분양전환 요건을 갖추었음을 증명하는 것이 용이하지 않다는 등의 이유로, 원고 등이 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인에 해당한다고 보아 우선 분양전환 요건을 갖추었다고 판단하였음

☞  대법원은, 일정한 급부가 법률상 원인 없음을 이유로 반환을 청구하는 이른바 급부부당이득의 경우 부당이득의 반환을 구하는 사람이 급부행위의 원인이 된 사실의 존재와 함께 그 사유가 무효, 취소, 해제 등으로 소멸되어 법률상 원인이 없게 되었음을 주장․증명하여야 하므로, 원고 등은 원칙적으로 자신들이 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호에서 정한 우선 분양전환 요건을 갖추었다는 사정, 각 분양계약에 따라 지급한 분양대금 중 구 임대주택법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하는 부분이 있다는 사정 등에 대한 증명책임을 부담한다고 보아야 하고, 피고가 원고 등에 대해서 우선 분양전환 대상자로 인정하는 모습을 보였다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니라고 보아, 이와 달리 원고 등이 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인으로서 원고 등이 모두 무주택 요건을 갖추었음이 인정된다는 전제에서 원고 등의 부당이득반환청구를 일부 받아들인 원심판결을 파기·환송함