2021다216421(본소),216438(반소)   토지인도 등(본소), 손해배상금(반소)   (자)   파기환송(일부)

[농지 임대차계약이 무효인 경우에 임차인이 반환해야 할 점유․사용에 대한 부당이득액수의 산정방법이 문제된 사건]

◇농지에 관한 임대차계약이 강행법규인 농지법 제23조에 위반되어 무효가 되는 경우 임차인이 반환해야 할 부당이득액의 산정방법◇

  농지에 관한 임대차계약이 강행법규인 농지법 제23조에 위반되어 무효가 되는 경우, 임차인이 법률상 권원 없이 농지를 점유ㆍ사용함에 따라 얻게 된 이득은 특별한 사정이 없는 한 그 농지의 임료 상당액이고(대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결, 대법원 2006. 12. 22. 선고 2006다56367 판결 등 참조), 이때의 ‘임료 상당액’은 해당 농지가 다른 용도로 불법으로 전용되어 이용되는 상태임을 전제로 산정하여서는 안 됨은 물론, 임대차보증금이 없는 경우를 전제로 객관적으로 산정된 금액을 의미하는 것이 원칙이다. 그러므로 강행법규인 농지법 제23조의 위반을 이유로 임대차계약이 무효가 되는 경우에도 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 임대인이 임차인에 대하여 그 점유ㆍ사용에 관한 부당이득의 반환을 구할 수 있지만, 그 약정 차임이 해당 농지가 불법으로 전용되는 상태가 아닌 경우로서, 임대차보증금이 없는 경우임을 전제로 객관적으로 산정된 ‘임료 상당액’과 사실상 동일하다는 등의 특별한 사정이 없음에도, 곧바로 이를 그 점유ㆍ사용에 따른 부당이득 금액으로 추인하는 것은 결과적으로 무효인 농지임대차계약의 내용을 적극적으로 실현하는 것이 되어 강행법규인 농지법 제23조의 규범 목적과 취지를 사실상 잠탈하게 되므로 허용될 수 없다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결, 대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다261274 판결 등 참조).

☞  농지법에 위반되어 임대차계약이 무효인 경우, 임대인(원고)이 임차인(피고)에게 부동산 인도 및 점유・사용에 대한 부당이득을 구하고 임차인은 반소로 임대차보증금의 반환을 구한 사안에서, 원심은 이 사건 부동산이 ‘농지’로 이용되는 것을 전제로 임대차보증금이 없는 상태에서의 임료 상당액에 관한 감정결과를 배척하고 무효가 된 임대차계약에서 정한 약정 차임을 기준으로 임차인이 반환해야 할 부당이득액수를 산정함

☞  대법원은 위와 같은 법리에 따라 특별한 사정이 없는 이 사건에서 임차인이 반환해야 할 부당이득액수는, 무효인 임대차계약이 정한 약정 차임이 아니라, 농지로 이용되는 것을 전제로 한 임대차보증금 없는 상태에서의 객관적 임료 상당액을 기준으로 산정해야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심판결을 파기·환송하였음