30.신축 중인 상가에 전세권설정을 해준다고 속인 경우

저는 신축상가건물의 1층에서 편의점을 하기 위한 목적으로 건축주와 전세계약을 체결하였습니다. 계약 당시 건물을 신축 중에 있었기 때문에 전세금 2억원에 대한 전세권설정등기를 할 수 없었습니다. 저는 건축주와 구두로 신축건물에 대한 보존등기가 경료되면 전세권설정등기를 해주기로 하는 약정을 하고 전세금을 지급하고 입주한 후 편의점을 경영하고 있었습니다. 그런데 그 후 보존등기가 경료되자 건축주는 저에게 아무런 말도 하지 않고 건물과 대지를 담보로 근저당권을 설정하고 거액의 대출을 받았습니다. 또한 건축주는 자신의 처남 앞으로 거액의 근저당권을 설정하여 놓고 은행에 대한 대출금을 변제하지 않아 은행으로부터 경매가 들어왔는데, 은행빚과 처남에 대한 빚을 변제하면 저에게는 아무런 변제 방법이 없는 상황이 되었습니다. 저는 건축주를 상대로 형사고소하고 싶은데 처벌이 가능한가요?

(1) 상가를 신축하는 도중에 분양을 받거나 아니면 임대를 받는 경우가 있습니다. 이러한 경우에 귀하와 같은 피해가 발생하는 수도 있습니다. 상가건물을 신축 중에 있기 때문에 그러한 상가가 상권이 좋아서 입주만 하면 장사가 잘 될 것 같은 생각이 들어서 선뜻 계약을 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 당사자는 건물을 짓고 있는 건축주를 의심하기가 쉽지 않기 때문에 그의 말만 믿고 그냥 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 지급하는 경우가 있습니다.
(2) 그러나 귀하의 경우와 같이 건물에 대한 보존등기가 언제 나오느냐 하는 것을 임차인이 제대로 알기 어렵고, 이러한 상황에서 건축주가 보존등기가 나오는 즉시 건물과 대지를 담보로 하여 거액의 대출을 받고 그에 대하여 근저당권설정등기를 해주는 경우가 있습니다. 그러면 임차인은 결국 자신의 권리에 대한 아무런 보장 방법이 없게 됩니다.
(3) 건축주는 대개의 경우 당초 예상보다 건축비가 많이 들어가기 때문에 자금이 부족한 경우가 많습니다. 그리고 분양대금이나 임대보증금은 예상보다 적게 들어오는 경우가 있기 때문에 부득이 건물이나 대지 등 부동산을 담보로 하여 은행으로부터 추가로 대출을 받아 자금을 회전시키고자 하게 됩니다. 이럴 때 우선 담보대출을 위하여 근저당권을 설정해 주고 나면 사실상 담보가치가 남지 않기 때문에 임차인이나 전세권자는 더 이상 그러한 건물에 대하여 담보권을 설정해 보아야 의미가 없게 되는 것입니다.
(4) 이러한 경우 귀하는 건축주를 상대로 사기죄로 고소할 수 있습니다. 그러나 건축주를 사기죄로 처벌하기 위하여는 건축주가 전세를 놓을 때 이미 처음부터 귀하를 속여 나중에 전세권등기를 설정해 줄 의사가 없이 전세금을 교부받고 나서 은행에 근저당권을 설정함으로써 담보가치를 상실하게 하였다는 사실을 입증하여야 할 것입니다. 그리고 특히 귀하의 경우 건축주와 전세계약을 체결하면서 전세권설정등기를 나중에 해준다는 특약을 서면으로 하지 않고 구두로 하였다면 건축주가 이러한 약정사실을 부인할 경우 이를 입증하기도 쉽지는 않습니다. 더군다나 건물에 대한 보존등기가 경료되고 근저당권이 설정된 이후 장시간이 흐른 다음에 이러한 문제를 제기하면 더욱 그렇게 될 것입니다. 따라서, 계약 체결시에 이와 같은 문제점에 대하여 명확하게 약정을 해 놓아야 할 것입니다.