민사법률상식

서류 등이 구비되면 강제집행의 대상을 선택하여 강제집행신청을 해야 하는데, 그 대상이 부동산이나 채권, 기타재산권일 때에는 법원에, 유체동산인 경우에는 집행관에게 신청하여야 한다.

주의사항 - 계약단계에서

이사갈 집이나 상가점포에 전세·임대차계약을 체결할 때는 아래와 같은 사항을 확인하고 점검하여야 후일 유사시에 전세금을 안전하게 지킬 수 있다.

① 계약당사자의 확인
가. 거래 쌍방이 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 서로 상대방에게 신원을 밝히고, 세입자는 계약당사자가 부동산 실소유주인지를 확인한다.

나. 등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인의 나올 경우 위임장과 인감증명서를 지참했는지를 확인해야 한다. 본인의 남편이나 부인이 나오는 경우도 많은데 이 경우에는 최소한 등기권리증을 확인하는 것이 좋다.

다. 미등기 주택일 때에는 집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인 지 확인해야 한다.
만일 실제 당첨자이거나 미등기 전매로 집을 산 사람이라면 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다．당첨서류에 명시된 주민등록번호，이름 등을 주민등록등본과 대조 해보면 본인 여부를 알 수 있다．

②임차하려는 부동산의 권리관계확인
가. 계약 전에 등기부등본을 떼 보는 것은 필수적이다. 등기부등본의 여러 기재내용 가운데 무엇을 중점적으로 보아야 하는지에 대하여는 의문이 있을 것이다. 먼저 등기소에서 등기부등본을 발급 받으면 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋다.이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 나가야 할 수 있기 때문이다. 만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않곘지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매 낙찰가액이 주택 값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당권 금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수는 없다. 또 집주인이 자주 담보권을 설정해 온 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 따라서 가급적이면 근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다.

나. 가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이전청구권가등기는 현재 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없게 된다.

다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못할 수도 있으므로 절대로 소유권이전금지 등의 가처분이 된 주택에 전세를 들어서는 안된다.

③다른 세입자의 존재 여부 확인
등기부상에 담보권이 설정되어 있지 않더라도 소액 세입자나 이미 확정 일자를 받은 세입자가 있으면 경매 등 유사시 전세보증금을 전액 반환받지 못하게 될 가능성도 있으니 주의하여야 한다. 따라서 이들에게 보증금을 우선 변제하고도 전세금을 확보할 수 있는지를 파악해야 한다.

④확정일자 받아두기
가. 확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인을 말한다. 이는 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다. 전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다.

나. 임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다. 확정일자인을 동사무소·등기소·공증사무소에서 받을 수 있고 수수료는 1,000원 이다.

다. 상가임대차와 확정일자
상가 임대계약을 하고서 나중에 보증금을 확실히 돌려 받으려면 일종의 공증(公證)인 ‘확정(確定)일자’를 받아두어야 한다. 세무서장의 확정일자인(印)이 있으면 그 날짜 이후에 해당건물이 경매·공매되더라도 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있다. 이를 위해서는 입주하려는 상가건물이 건물주의 국세 체납, 은행 담보설정 등으로 묶여있는지 철저히 확인해야 한다. 확정일자는 세무서장이 임대차계약서에 확정일자와 일련번호를 기재하고 관인을 날인하면 사실상 전세권등기에 버금가는 효력을 갖게된다. 즉 상가에 세 드는 사람이 임대계약서 원본을 갖고 세무서에 찾아가 계약일자를 공증하는 확정 일자인을 받아 놓으면 건물주가 세금을 못내거나 금융기관 빚을 못 갚아 건물이 공매·경매되더라도 임대보증금을 우선해 변제받을 수 있도록 한 것이다.

⑤대리인과의 계약시 주의사항
집주인이 아닌 친척이나 측근과 계약을 맺을 때가 의외로 많다. 대리인과 계약시에는 반드시 위임장과 본인의 인감증명서를 요구한다. 대리란 법률행위에 있어 타인, 즉 대리인의 의사표시행위에 의해 본인이 직접적으로 법률효과를 취득하게 되는 제도를 말한다. 물론 대부분의 전세계약의 실제로 위임장 없이 이루어지는 것이 현실이지만 후에 문제가 발생하였을 때는 본인이 대리권을 수여한 사실이 없다고 주장하면 곤란을 겪게 된다. 따라서 이 때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받고 집주인에게 직접 대리인 선임을 확인해야 하는데 대리인과 계약시 가장 안전한 방법은 공증 절차를 밟아두는 것이다.

주의사항 - 계약서 작성시

주택임대차보호법에선 법적 임대기간을 2년으로 정하고 있다. 별도의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 하더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 인정받는다. 법정계약기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있다면 특약사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시하는 게 좋다. 집주인과 세입자가 합의하면 2년 미만으로 계약기간을 정할 수 있다. 2년으로 계약을 체결했을 때 집주인은 1년이 지난 뒤 전세금 총액의 5% 이내에서 전세금을 인상할 수 있다. 계약기간이 끝난 이후에는 집주인이 시세대로 전세금을 올릴 수 있다. 계약서 작성시에는 주택의 하자부분에 대해 누가 부담할 것인지 꼼꼼히 적어야 한다. 계약서를 쓴 후 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인해야 한다. 그 사이에 집이 저당잡 힐 수 있기 때문이다. 잔금을 치르고 입주하면 즉시 임대계약서를 갖고 동사무소에 전입신고를 한 후 그 자리에서 확정일자를 받아야 한다.

주의사항- 거주단계에서

전세 임대차계약에서 임대인(집주인)은 계약기간 중 임차인(세입자)이 임차부동산을 사용할 수 있도록 제공할 의무가 있고 임차인(세입자)은 전세금(보증금) 등 차임을 지급할 의무가 있다. 이러한 전세기간동안 발생할 수 있는 문제들에 대하여 알아보면 다음과 같다.

①주택임대차의 대항력
가. 임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연 승계하므로 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미한다.

나. 양수인에는 매매·증여·상속 및 경매·공매뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함되나 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않는다. 대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연 승계되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환청구를 할 수 있다.

다. 만일 임대차계약 후 입주와 주민등록전에 이미 저당권이 설정되어 있다면 경락인에게 대항력을 행사할 수 없게 된다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋다.

②임대차 기간
주택임대차에서 계약기간을 2년 미만으로 정하였을 경우 임대인은 2년 미만의 약정기간의 만료를 이유로 임차주택의 명도를 청구할 수는 없지만, 임차인은 2년 미만의 약정기간의 만료를 이유로 보증금의 반환청구나 경매시 우선변제청구를 할 수 있다.
즉, 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항에 의하면 "임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 또한 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하므로 묵시적으로 갱신이 된 경우 임차인의 입장에서 임대차계약기간은 2년 동안 보장받게 되는 것이다.

③전세권등기와 확정일자의 다른 점
전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 반하여, 확정일자제도는 1989년 12월 30일부터 시행되는 주택임대차보호법의 개정규정에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하여 주거생활의 안정을 확보하려는 취지에서 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력을 부여하여 순위에 따른 우선변제의 효력을 인정하는 제도적인 차이점이 있다고 할 것이다.

가. 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 한다. 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호가 되지만, 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호를 받지 못한다.

나. 확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 동사무소에서 저렴한 비용으로 임대차계약서만 있으면 임대인의 동의 여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있으나, 전세권설정등기는 임대인의 협력없이는 등기자체가 불가능하며, 그 절차가 매우 복잡하여 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요되고. 전세기간 만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 한다.

다. 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있으나, 전세권설정등기를 경료한 전세권자의 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청을 할 수 없다.

라. 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.

마. 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다.

④임대인의 수선의무
민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."라고 규정하고 있다. 또한 대법원 1994.12.9.선고, 94다34692 등 판결에 의하면 이러한 임대인의 수선의무의 한계에 관하여 살펴보면, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. 따라서 예컨대 천정에 비가 새거나 보일러 등이 고장난 경우 임대인은 이를 수선해 주어야 한다.

주의사항 - 종료단계에서

①임차인의 갱신거절의사의 통지의무
개정 전 주택임대차보호법에서는 임대인에 대한 통지의무기간만을 설정하고 있으므로 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있었다.그러나 개정법에서는 임차인의 경우에도 기간만료 1개월 전까지 집주인에게 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는 것으로 하였으므로 그 결과 집주인에 대하여 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 할 수는 없게 되었다.

다만, 개정법 제6조의 2에 의하면 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차의 종료를 임대인에게 통지할 수 있고 그로부터 3개월이 지나면 임대차가 해지되므로 원래의 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인에게 임대차종료의 통지를 하면 3개월 후에는 집주인에 대하여 보증금의 반환을 청구할 수 있을 것이다.

②주택의 명도와 시설비(유익비) 청구
원래 임차인은 임차한 건물을 명도할 때 원상복구를 할 의무를 부담하게 되므로 원칙적으로는 원상복구를 해야 한다. 그러나 우리 민법에는 점유자가 점유물을 개량하기 위해 지출한 금액 기타 유익비에 관해서는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대해 점유물을 보존하기 위해 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있으므로 그에 해당하는 경우에는 원상복구의무를 부담하지 않고 오히려 비용을 받을 수 있다.

③점포의 권리금
가. 점포의 운영자가 점포운영으로 가치를 상승시켜 새로 점포를 인수하려는 자에게 웃돈을 요구하는데 이를 프리미엄이라 하며 통상 인테리어 전화번호가치를 포함한다.

나. 권리금은 대체로 건물(점포)주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장을 받지 못한다. 따라서 건물을 사용하고자 하거나 타인에게 점포매매시 분쟁이 발생한다.

다. 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이같은 사항을 건물주에게 권리금 인정여부를 계약서에 기재하는 것이 좋으나 현실적으로 점포주의 동의를 얻는 것은 불가능하다.

라. 상가의 임대료와 월세는 단순히 시세가 얼마에 형성돼 있거나 주인이 제시하는 금액에 임차인을 맞출 것이 아니라 점포의 입지지역과 형태 등을 확인하고 점포 주변의 전반적인 환경과 노후상태, 점포 앞 통행인구 등을 자세히 조사해 주인이 제시하는 임대료, 권리금 등의 임대차 계약조건과 영업을 통해 얻을 수 있는 수익 등이 적합한가의 여부를 판단해야 한다.

마. 임대기간이 종료된 후 재계약을 하지 않는 경우 임대인은 만료전 6개월에서 1개월전까지 임차인은 내용증명우편을 통하여 통고하여야 한다.

바. 임대기간 중 점포가 타인에게 매매 되였을 경우 임차권등기를 하지 않았다면 새로운 주인이 점포의 명도를 유구하여도 대항력은 없으나 임대기간 중 매매가 되었다면 종전의 주인에게 건물 임차보증금과 통상의 이사비용 및 중개 수수료정도는 받을 수 있다.

사. 임대차기간은 보통1-2년의 단기간이 대부분이며 임대인이 점포계약을 갱신해 주지 않으면 인도하여 주어야 한다. 이때 임차보증금은 돌려 받지만 권리금은 회수할 수 없다.
아울러 경제여건의 변화로 임차료의 증감요인이 발생할 때 민법에서는 이에 대한 규정이 없어 임대차기간 만료 후 임대인이 상당한 액수의 보증금과 임대료를 증액요구해도 대항력이 없다.


④ 임차권등기 후 집 비워주기(이사가 급한 경우)
집주인의 사정으로 임대보증금을 제때에 주지 않는 경우에 무작정 이사도 못하고 기다릴 수만은 없는 것이므로 이 때는 이사 가기 전에 법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 경료한 후에 주민등록이전을 하고 임차주택을 명도하여 주어야 우선변제권이나 대항력을 지속할 수 있게 된다. 즉 임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료 할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말한다.