본래 채권에는 순위가 없다. 즉 채무자의 재산이 경매가 되는 경우, 채권의 성립시기와 관계없이 그 금액의 비율에 따라 안분배당을 받을 뿐이고, 먼저 채권을 보유하였다고 해서, 그 뒤에 채권을 가지게 된 자보다 더 우선하여 배당금을 받을 수 있는 것이 아니다. 때문에 채권의 확보를 위하여 저당권을 설정하는 것이다.
임차인이 임대인에 대해서 가지는 임대차보증금반환 청구권 역시 채권 중 하나로서, 다른 채권자보다 우선하여 보호를 받을 수는 없는 것인데, 이에 입법자들은 주택임대차보호법을 통해서 주택의 경우에만 특별히 일반 채권과 다른 지위를 부여하고 있다.
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 임대차계약서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 하여, 임대차계약에 일반 물권자와 마찬가지로 순위를 보전하는 효력을 부여하고 있다.
이에 더하여 경제적으로 어려운 서민을 보호하고자 하는 목적으로 소액임차인에 대해서는 더욱 특별한 보호를 하고 있는 바, 그것은 소액임차보증금에 대한 최우선 변제권이다.
현행 주택임대차보호법[시행 2010.11.18, 법률 제10303호] 및 주택임대차보호법 시행령[시행 2010. 7.26, 대통령령 제22284호]은 임대차보증금이 서울특별시는 7천500만 원 이하, 과밀억제권역[인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시 시흥시(반월특수지역은 제외)]은 6천500만 원 이하, 광역시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5천500만 원 이하, 그 밖의 지역은 4천만 원 이하인 주택의 임차인 중 경매신청의 등기 전에 확정일자를 받고 전입신고를 하고, 거주를 하고 있는 임차인에 대해서 선순위 담보물권자가 있다고 하더라도, 최우선적으로 변제를 받을 수 있도록 정하고 있다.
다만 해당금액 이하라고 해서 임대차보증금 전체를 우선하여 변제받을 수 있는 것이 아니고, 서울시는 2천500만원, 과밀억제권역은 2천200만원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 1천900만원, 그 밖의 지역은 1천400만원까지만 우선하여 변제를 받을 수 있고, 나머지 보증금은 다른 담보물권자와의 순위에 따라 지급받을 수 있다.
즉, 임차인 A가 1억원의 근저당권이 설정된 서울 소재 주택을 6,000만원에 임차하였는데, 해당 건물이 경매된 경우, A는 2,500만원을 우선 배당 받고, 그 이후 근저당권자가 1억원을 배당 받고도 남은 돈이 있다면, 나머지 보증금을 배당받을 수 있으나, 근저당권자에게 1억원이 배당된 후 남은 돈이 없다면, A는 2,500만원만을 배당받고 나머지 3,500만원은 임대인의 다른 재산이 없다면 손해를 보게 되는 것이다.
