2021다220666 소유권이전등기 등 (차) 파기환송

[상가건물 구분점포의 등기와 실제 이용현황이 다른 상황에서 구분점포의 매매계약이 체결된 사건]

◇1. 처분문서에 나타난 당사자 의사를 해석하는 방법, 2. 매매의 목적이 된 권리가 매도인과 타인의 공유인 경우 매매계약의 효력(유효), 3. 상가건물 구분점포 매매계약에 있어 실제 이용현황과 집합건축물대장 등 공부가 서로 다른 경우의 매매목적물의 특정◇

1. 처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결, 대법원 2020. 2. 13. 선고 2016다12595 판결 등 참조).

원고와 피고 사이에 작성된 처분문서인 매매계약서에는 이 사건 상가건물 중 특정 부분인 이 사건 부동산이 매매목적물로 기재되어 있을 뿐만 아니라 그 목적물의 구체적인 인도 시점까지 특정되어 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 거기에 기재된 문언대로 원고와 피고 사이에 위 매매목적물을 대상으로 한 매매계약이 체결되었다고 보아야 한다. 이 사건 상가건물에는 상인들이 서로 구분할 수 있도록 판매대가 나눠져 있으며, 원고와 피고가 이 사건 매매계약을 체결한 당시 피고는 이 사건 상가건물 중 특정 부분에서 위와 같은 판매대를 이용하여 ‘◌◌◌화원’이라는 상호로 영업을 하고 있기까지 하였다. 사정이 위와 같다면, 앞서 본 이 사건 상가건물의 구조와 운영 현황의 특수성만으로는 이 사건 매매계약의 목적물을 매매계약서에서 정한 특정 부분이 아니라 공유지분이라고 보아야 할 특별한 사정이 존재한다고 보기 어렵다.

2. 매매의 목적이 된 권리가 매도인이 아닌 타인에게 속한 경우에도 매도인은 매매계약을 체결할 수 있고, 이때 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 의무를 부담한다(민법 제569조). 이와 같은 법리는 매매의 목적이 된 권리가 매도인과 타인의 공유라고 해도 마찬가지이다.

원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 매매계약에서 그 매매목적물을 피고의 단독소유라고 볼 수 없는 이 사건 상가건물의 특정 부분으로 정하였다고 하더라도 이를 이유로 매매계약의 효력을 부인하거나 원래와는 다르게 매매계약의 내용을 해석할 이유는 없다.

3. 상가집합건물의 구분점포에 대한 매매는 원칙적으로 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 따라 구조, 위치, 면적이 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 삼았다고 보아야 할 것이다. 그러나 1동의 상가집합건물의 점포들이 구분소유 등기가 되어 있기는 하나 실제로는 위 상가건물의 각 점포들에 관한 집합건축물대장 등 공부상 호수와 구조, 위치 및 면적이 실제 이용현황과 일치하지 아니할 뿐만 아니라 그 복원조차 용이하지 아니하여 단지 공부가 위 상가건물에서 각 점포들이 차지하는 면적비율에 관하여 공유지분을 표시하는 정도의 역할만을 하고 있고, 위 점포들이 전전매도되면서 매매당사자들이 실제 이용현황대로의 점포를 매매할 의사를 가지고 거래한 경우 등과 같이 특별한 사정이 있는 경우에는 그 점포의 구조, 위치, 면적은 실제 이용현황에 의할 수밖에 없을 것이다.

☞ 원심은, 상가건물 구분점포의 실제 이용현황과 공부가 서로 다르다는 이유로 이 사건 매매계약의 목적물을 이 사건 상가건물의 공유지분이라고 전제하고, 원고가 피고에게 상가건물의 특정 부분의 인도를 구할 수 없다는 전제로 원고의 청구를 기각함. 그러나 원고와 피고 사이에 작성된 처분문서인 매매계약서에 매매목적물로 상가건물 중 특정 부분으로 기재된 점, 매매의 목적물이 된 권리가 매도인이 아닌 타인에게 속한 경우에도 매매계약이 유효하다는 점 등에 비추어 매매목적물 특정에 법리오해, 심리미진이 있다는 이유로 원심을 파기환송한 사례